Introduction generale code foncier

Introduction et présentation générale du Code foncier et

domanial

Marlène HOUNKPATINCREDIJ

Juin 2015

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Précisions introductivesObjectifsConducteur (plan)

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ObjectifsAppropriation des dispositions essentiellesPrise de dispositions pratiques au sein des

diverses structures.Mise en commun des expériences

Difficultés d’application Discussion sur les solutions

Formation CREDIJ 2015

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ConducteurLa présente présentation précisera : A- Le contexteB- Le domaine et articulations du codeB – Les innovations essentiellesC – Le droit transitoire


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A- ContexteLes éléments de contexte sont assez

nombreux. Mais on peut en relever deux : Les leçons tirées de l’application des divers textes

de lois régissant la matière Les réformes foncières engagées dans la sous-

région


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1- Les leçons de l’application Antérieurement à l’adoption du Code foncier et domanial, les textes régissant

le foncier étaient épars et se répertoriaient comme suit : -la loi 60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d’habiter au

Dahomey ensemble avec son décret d’application, le décret n° 64-276 P.C./M.F.A.E.P/E.D.T du 2 décembre 1964 ;

-la loi 65-25 du 14 août 1965 portant régime de la propriété foncière au Dahomey ;

-la loi 2007-03 du 16 octobre 2007 portant régime foncier rural en République du Bénin ;

-le décret du 29 septembre 1928, portant réglementation du domaine public et des servitudes d’utilité publique en A.O.F. ;

- le décret du 15 novembre 1935, abrogeant le décret du 23 octobre 1904 sur les domaines et portant réglementation des terres domaniales en A.O.F. ;

-l’arrêté n°422/F du 19 mars 1943, fixant les conditions d’aliénation, d’amodiation et d’exploitation des terres domaniales au Dahomey ainsi que leur affectation à des services publics ;


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1- Les leçons de l’applicationCe sont des textes d’origine coloniale qui

régissaient la matière et étaient donc inadaptés ;

Plusieurs décennies d’application ont révélé des insuffisances qu’il fallait corriger ;

Par ailleurs, l’évolution du droit étranger appelle également des réformes qui rendent attractives les transactions et investissements


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1- Les leçons de l’applicationL’application des textes antérieurs régissant

la matière foncière et domaniale ont révélé des dysfonctionnement qui ont modéré les investissements:

l’insécurité foncière caractérisée par des conflits domaniaux fréquents

Les dysfonctionnements à l’intérieur des administrations des domaines, notamment dans la délivrance du titre foncier

C’est dans ce contexte qu’un vent de réforme en matière foncière a saisi la sous-région.


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2- Les réformes foncièresIl a été voté et adopté au Sénégal la loi N° 2011-07 du 30

Mars 2011 portant régime de la propriété foncière au Sénégal. Cette loi comporte quatre-vingt-dix-huit (98) articles et règlemente notamment le domaine privé et les sanctions aux violations du droit de propriété.

Quelque mois plus tard, l’Assemblée Nationale malienne a emboité le pas à son homologue sénégalais en délibérant et en adoptant en sa séance du 15 Décembre 2011 une loi portant modification de l’ordonnance 00-027/P-RM du 22 Mars 2000 portant code domanial et foncier, modifié et ratifié par la loi N°02-008 du 12 Février 2002.

C’est dans cette dynamique de réformes législatives sous régionales, que le législateur béninois a, en 2013, a décidé d’adopter un Code foncier et domanial.


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B – Domaine et articulationsL’intitulé et l’article 1er de la loi n°2013-01 du

14 Août 2013 renseignent sur le domaine du code.

Il s’agit d’un code : Foncier etDomanial.


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B - Domaine et articulations (suite et fin) 543 articles Distribués en dix titres : Le Titre I (7 articles), dont l’article 1er fixe le

domaine de la loi, énonce les dispositions générales concernant le foncier et le domaine en République du Bénin. Le Titre II (104 articles) est relatif à la propriété. Le Titre III (93 articles) traite de la protection et de la reconnaissance administrative du droit de la propriété. Le Titre IV (55 articles)organise des atteintes aux droits de propriété. La question du domaine immobilier de l’Etat et des collectivités territoriales est abordée par le Titre V (87 articles). Le Titre VI (27 articles) fait état des dispositions relatives aux terres rurales et coutumières. Le Titre VII (42 articles) s’intitule « De la preuve et du contentieux foncier ». Le Titre VIII (71 articles) s’intéresse au cadre institutionnel de gestion du domaine et du foncier. La question des infractions et sanctions a été envisagée sous le Titre IX (29 articles). Et enfin le Titre X est intitulé : « Des dispositions transitoires et finales ».

Et répartis en 31 chapitres.


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C – Innovations essentiellesAu regard du droit antérieur et de la pratique judiciaire, l’ensemble de la loi suggère un bouleversement approfondi de la matière foncière et domaniale. On peut mettre l’accent sur deux axes de la réforme: La réforme structurelle et

La réforme normative

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C – Innovations essentielles (suite)Sur la réforme structurelle.Il a été institué entre autres : l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) dont la

mission est de sécuriser et de coordonner la gestion foncière et domaniale au plan national ;

Le Conseil consultatif foncier (CCF) qui a pour tâche de servir de lieu d’échange et de concertation quant aux actions à privilégier pour la mise en œuvre avec succès du Code ;

Les régisseurs de la propriété foncière qui sont des officiers publics chargés de la confirmation des droits fonciers et des hypothèques;

Une Chambre civile statuant en matière foncière et domaniale. Elle est compétente pour statuer sur toutes les questions intéressant le foncier et le domaine, que la terre soit munie d’un titre de propriété ou non.


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C - Innovations essentielles (suite et fin)Sur la réforme normative.On peut citer :

L’institution du Certificat de propriété foncière (CPF) en lieu et place du Titre foncier. Il est définitif et inattaquable sauf cas de fraude et d’erreur ;

Constitue une fraude (art. 146 al. 2) : toute manœuvre consistant à faire enregistrer ou confirmer en son nom

les droits fonciers portant sur un immeuble appartenant à autrui ; toute manœuvre dolosive consistant à tromper la bonne foi de quelqu’un

pour acquérir et faire confirmer en son nom les droits fonciers portant sur un immeuble appartenant à celui-ci;

toute manœuvre consistant à faire enregistrer ou confirmer les droits d’un immeuble alors même que celui-ci fait l’objet de contestation soit devant l’autorité administrative, soit devant les juridictions ;

toute manœuvre pouvant être constitutive de stellionat et exécutée dans le but de faire enregistrer ou confirmer en son nom les droits fonciers portant sur un immeuble ne lui appartenant pas


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Innovations essentielles (suite et fin)• Action possible: action en revendication ayant pour effet la

nullité du CPF délivré en fraude des droits, sans préjudice des dommages-intérêts (art. 146 al. 4).

• Délai: 1 an à compter de la date de la découverte de la fraude.

En tout état de cause, toute action s’éteint dans un délai de cinq (5) ans à partir de la date d’établissement du certificat de propriété foncière (art. 146 al. 5)

• Conséquence directe de cette fragilisation du droit de propriété: une situation de surliquidité au niveau de ces institutions financières. Toutefois pour atténuer ce risque, les institutions financières pourraient procéder à la hausse du coût des crédits par l’augmentation des frais de dossier, la hausse des coûts de l’assurance du crédit ; toutes choses qui seraient nuisibles à l’économie.

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C-Innovations essentielles (suite et fin) La refonte des procédures de confirmation du droit

de propriété : simplification et fixation d’une durée déterminée (délai maximum de 120 jours au bout duquel le CPF doit être délivré sous peine de sanction v. art. 139 in fine) ;

L’admission de la requête comme mode unique de saisine du juge statuant en matière foncière et domaniale (art. 400);

L’ irrecevabilité de l’action en contestation par un ascendant, un descendant ou un collatéral direct ou indirect d’une transaction effectuée par le propriétaire ou le présumé propriétaire sur un immeuble lui appartenant (art. 396 al. 2)

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C- Innovations essentielles (suite et fin)Innovation majeure: instauration d’un

régime de l’expulsion (art. 523 et s.) L’expulsion forcée est l’éviction permanente ou

temporaire de personnes physiques, de familles ou de communautés de leurs foyers ou des terres qu’elles occupent, contre leur volonté et sans qu’une protection juridique ou autre appropriée n’ait été assurée. (art. 524)


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C-Innovations (Suite et fin) 3 étapes pour exécuter une décision de justice ordonnant l’expulsion en matière

foncière:

1. Le règlement amiable en vue du rachat par la partie perdante de bonne foi au procès de l’immeuble habité (art. 528 al.1, art. 531, art. 532, art. 534, art. 535 et art. 536);

2. En cas d’échec de la négociation, la partie gagnante a l’obligation d’accorder un délai de résidence à la partie perdante (art. 528 al. 4, art. 533). Pour l’occupant de bonne foi, l’Etat exerce son droit de préemption sur toute transaction opérée sur ledit immeuble. L’immeuble préempté devra faire l’objet d’une location vente, prioritairement en faveur des parties perdantes (art. 528 al. 6 et art. 529)

3. L’expulsion proprement dite (respect des heures légales d’exécution, réquisition de la force publique)

Une action en indemnisation est ouverte à la victime d’une expulsion illégale et/ arbitraire (art. 534)

.


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D – Le droit transitoireL’application de la loi dans le temps a

également son droit : c’est le droit transitoire.Appliquer au code foncier et domanial, il

permet de régler les conflits éventuels entre les règles de la matière en cours d’application et celles à venir.

Fondements juridiques : art. 2 du code civil ; articles 516 à 522 du Code foncier et domanial.


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D- Droit transitoire (suite)Selon l’art. 2 du Code civ. : « La loi ne

dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif ».

Le code a été promulgué le 14 Août 2013.


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C – Le droit transitoire (suite)1°) Au vue de ces deux dispositions, en principe le Code

foncier et domanial ne dispose que pour les situations créées à partir du 15 Août 2013. Les dispositions de ce code ne s’appliqueront pas aux situations antérieures à la date d’entrée en vigueur.

Conséquence: Les titres fonciers, copies de Certificat de Propriété Foncière, certificats d’inscription, certificats administratifs, certificats fonciers ruraux délivrés en exécution des textes antérieurs en vigueur ont la même valeur que les titres ainsi que leurs copies et certificats établis par application du présent code.


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D- Le droit transitoire (suite)Cependant, le législateur a décidé de l’application immédiate du Code

aux situations en cours.Ainsi l’article 517 dispose: « Les procédures engagées avant l’entrée en

vigueur du présent code, sous l’empire de la loi n°65-25 du 14 août 1965 portant organisation du régime de la propriété foncière au Dahomey, de la loi n°2007-03 du 16 octobre 2007 portant régime foncier rural en République du Bénin et du décret n°2009-30 du 16 février 2009 portant création, attributions, organisation et fonctionnement de la Commission nationale d’appui à l’obtention de titres fonciers et autres textes antérieurs sont poursuivies à partir de l'état où elles se trouvent et achevées conformément aux dispositions du présent code ».

2°) En conséquence, la loi portant Code foncier et domanial s’applique aux situations en cours à son entrée en vigueur, quoique nées avant celle-ci. Ainsi les situations en cours sont reprises en l’état et poursuivies sous l’égide de la nouvelle loi.


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D – Droit transitoire (suite)En résumé :

Le Code foncier et domanial empreint : Les procédures ouvertes à partir du 15 août 2013 Les procédures encore en cours au 15 Août 2013

(application distributive)Les dispositions du droit antérieur en la

matière régissent : Les procédures clôturées avant le 15 août 2013 Les procédures encore en cours au 15 Août 2013

(application distributive)


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D- Droit transitoire (suite )Période de tolérance, abrogation et force obligatoire du Code : L’article 516: «Dans un délai de cinq (05) ans à compter de la

promulgation du présent code, tous faits ou toutes conventions portant sur un immeuble dont les droits n’ont pas été confirmés, ayant pour effet de constituer, transmettre, déclarer, modifier, ou éteindre un droit réel immobilier, pourront être constatés par acte notarié ou par acte sous seing privé déposé au rang des minutes d’un notaire ou par acte affirmé par l’autorité administrative du lieu de situation de l’immeuble.

Passé ce délai, les dispositions des articles 16 et 17 du présent code sont applicables »

L’article 537 : « Sont abrogées, la loi n°60-20 du 13 juillet 1960 fixant le régime des permis d’habiter au Dahomey, la loi n°65-25 du 14 août 1965 portant organisation du régime de la propriété foncière au Dahomey, la loi n°2007-03 du 16 octobre 2007 portant régime foncier rural en République du Bénin, ainsi que toutes dispositions antérieures contraires au présent code. ».

L’article 543 : « La présente loi sera exécutée comme loi de l’Etat ».


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D- Droit transitoire (suite et fin)Il faut considérer, au regard de ces textes que :

1°) Les dispositions du Code foncier et domanial sont, en principe, impératives.

2°) Il est institué une période de tolérance de cinq ans au cours de laquelle tous les faits et conventions ayant l’objet précité et portant sur un immeuble dont les droits n’ont pas été confirmés peuvent encore être constatés par actes notariés ou par acte sous seing privé déposée au rang des minutes du notaire ou encore par acte affirmé.

3°) A l’expiration du délai, soit le 15 août 2018, tout transfert du droit de propriété d’un immeuble dont les droits ne sont pas confirmés est frappé de nullité absolue (art. 16 et 17). En effet, le principe de la nouvelle loi est la nullité de tout transfert de propriété sur des immeubles dont les droits ne sont pas confirmés.


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Droit transitoire (suite et fin)4°) La délivrance du permis d’habiter, sa

transformation en titre foncier ainsi que sa mise en gage devient désormais impossible en raison de l’abrogation de la loi 60-20 fixant le régime des permis d’habiter. Néanmoins le permis d’habiter reste un mode de preuve dans la confirmation du droit de propriété.

5°) les permis d’habiter mis en gage avant la promulgation du Code foncier restent réalisables. Mais tous les gages pris après l’entrée en vigueur de la loi sont nulles.


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