Highlights Mengenai

Pengelolaan Gedung Bertingkat

2

TUJUAN PRESENTASI

Memberikan penjelasan umum mengenai

Fungsi dan Tanggung Jawab Pengelola Gedung

pada Gedung Komersial ( Strata Title )

3

Pengembang / Developer

Mengembangkan asset dan property yang dimiliki untuk

mendapatkan nilai asset yang optimum dari waktu ke waktu

Ketentuan Umum Dalam Business Property

Kontraktor

Pelaksana pembangunan Fisik gedung milik pengembang

Pengelola

Badan yang melakukan pengelolaan Gedung yang telah

dibangun untuk mendapatkan nilai/value atas asset milik

pengembang/unit owner

Pase Dalam Property

Investment

Analysis

Site Selection/

Acquisition/

Disposal

Pengembang

Building Operation

Pengelola

Construction & Development

Building Completion

Kontraktor

Asset Disposal

Pengembang

4

Property Management Matrix

1

5

Building

Construction

Design Review

stage: Review Design

Service Charge

Review ME &

Plumbing

1-3 months

Design

Review

Pre-opening Consulting

Services Assist on Testing Comm

Set Up Building Operations

Hand Over premises to pemilik

Monitoring Tenant’s Fit Out

3-6 months

3 4

Construction

Completion

Testing Commissioning

Building

Setting Up

Tenant Fit Out

On Going

Management Full Services of

Property and Asset

Management

aspects.

12 months

On Going

Management

5

Mengapa perlu mengelola gedung?

TENANT :Menikmati Area Hunian

dengan aman, nyaman,

menyenangkan

( Enjoys the Demised

Premises)

DEVELOPER:

Memastikan kondisi unit

sesuai dengan ‘janji awal’

beli unit dan menjaga

image gedung

PENGELOLA:

Mengelola Gedung agar tercapai

Aset Value yang optimal dari

waktu ke waktu.

PENGERTIAN RUMAH SUSUN

Satuan – Satuan

Rumah Susun

Benda Bersama

Bagian Bersama

Tanah Bersama

Bangunan Gedung Bertingkat

PENGERTIAN RUMAH SUSUN

Bagian BersamaTanah Bersama

Benda Bersama

Dan beragam benda

lain yang terpasang

di dalam gedung

pada area umum.

Penyerahan Gedung kepada P3SRS

9

• Kapan diserahkan?

• Bagaimana Caranya?

• Kapan Developer melepaskan hak pengelolaan-

nya?

• Hot Issues dengan P3SRS pada saat

pembentukan pertama.

Service Charge / Iuran Pengelolaan

10

• Kapan ditagihkan?

• Bagaimana jika belum BAST 100%?

1. Mengelola Gedung dan Fasilitasnya, termasuk Common Area

2. Mewakili Developer dalam kegiatan pengelolaan sampai

terbentuk P3SRS.

3. Membina hubungan antar penghuni dalam gedung yang dikelola

agar tercipta suasana yang harmonis ( aman , nyaman, tertib,

teratur dan harmonis )

.

Fungsi Property Management

11

1. Melakukan penagihan seluruh tagihan pengelolaan.

2. Melakukan pencatatan Accounting dan keuangan .

3. Melaksanakan prosedur pengelolaan sesuai dengan standard

yang berlaku umum.

4. Memberikan laporan keuangan secara rutin kepada Developer /

Pengurus Perhimpunan Penghuni.

5. Dalam Pengelolaan Gedung sebaiknya terdapat dua Account

Bank yang terdiri dari account bank penerimaan dan account

bank pengeluaran.

Fungsi Property Management – Bidang Keuangan

12

1. Pendapatan Operasional gedung diperoleh dari Service Charge

dan pendapatan lain dari pemanfaatan area bersama .

2. Pada Gedung Strata Title margin atas Pendapatan Operational

dihitung berdasarkan at Cost basis ( biaya actual dibagi dengan

luas net area).

3. Pencatatan keuangan Pengelola Gedung akan diaudit untuk

keperluan pembentukan P3SRS.

4. Penjualan Unit strata , penyewaan area milik Developer bukan

income Pengelola Gedung..

Property Management- Panduan Pengelolaan Keuangan

13

14

Service charge adalah biaya yang dibebankan kepada

pemilik/penghuni rumah susun guna pemeliharaan bangunan rumah

susun secara keseluruhan.

Service charge merupakan tanggung jawab pemilik, kecuali bila

pemilik mengalihkan tanggung jawabnya kepada penghuni.

Biaya-biaya pemakaian, perawatan, dan perbaikan hak bersama

(common property), pajak-pajak, asuransi, fee konsultan dan auditor,

termasuk biaya karyawan dan biaya administratif badan pengelola

termasuk ke dalam service charge.

Service Charge / Iuran Pengelolaan

Property Management- Panduan Pengelolaan Keuangan

15

Maka, diawal penyerahan gedung dari team Project kepada

Pengelola Gedung, diperlukan:

• Budget Pre-Ops untuk menyiapkan dana operasional awal untuk

kegiatan operasional.

• Pembagian tugas untuk menyelesaikan defect gedung dan defect unit

strata. Siapa yang akan mengerjakan? Dana nya akan diperoleh dari

Developer.

• Menyiapkan Pencatatan keuangan yang terpisah antara Pengelola dan

Developer

16

1. SC ditagihkan setelah HO unit dilakukan yaitu 14 hari setelah

menerima undangan dari marketing ( sesuai PPJB Taman Sari

Hive pasal 9 poin 3 A )

2. Seluruh Service Charge ditagihkan sesuai butir 1 diatas kepada

pemilik setelah selesai HO.

3. Unit yang belum terjual menjadi Beban developer ( SC dan SF )

Catatan :

Pada gedung Strata title istilah Service Charge biasanya diganti

menjadi Maintenance Contribution atau Iuran Pengelolaan

Service Charge / Iuran Pengelolaan

17

Sinking fund atau utility charge adalah dana cadangan untuk

penggantian/perbaikan berbagai komponen utilitas yang telah aus

atau rusak.

Sinking Fund hanya dapat digunakan atas persetujuan seluruh

Pemilik, melalui RUTA ( Rapat Umum Tahunan Anggota)

Sinking Fund / Dana Cadangan

18

Sinking Fund

1. SF biasanya ditagihkan bersamaan dengan penagihan SC

2. Seluruh Sinking Fund ditagihkan sesuai butir 1 diatas kepada

pemilik setelah selesai HO.

3. Unit yang belum terjual menjadi Beban developer.

4. SF bukan merupakan Income Pengelola.

5. SF hanya dapat digunakan jika telah mendapatkan persetujuan

seluruh Pemilik.

19

Property & Asset

Management ( PAM)

Organization StructureProperty Manager

Finance &

Accounting

Manager (1)

Tenant Relation

Manager (1)

HR & GA

Manager (1)

Engineering Manager

(1)Safety

Manager (1)

Parking &

Security

Manager

(1)

Housekeeping

& Landscape

Mgr (1)

Client

JLL

1.Book Keeper

Officer (1)

2.Cashier (1)

3.A/R Officer (1)

1.TRO (2) 1.HR & GA Staff (1)

2.Secretary BM (1)

3.Receptionist (1)

1.Eng SPV (1)

2. Tech Control Room (1)

3.Handling Complaint & WO (5)

4.Prev. Maint (2)

5.ME Ops & Patrolling (3)

6.Handyman (3)

1.Supervisor(3)

1.Cleaning Service

2.Landscape

3.Pest Rodent

1.Security

Services

2.Parking

Management

1.Engineering Services1.Messanger

2.Driver

3.Concierge Staff

4.Doorman

5.Sport AttendanceLegend:

19

Inhouse VendorJLL

STRATA TITLE PROPERTY

20

Additional Slide

• Chart of Account – Income and Expenses

• Pre Ops Cost untuk awal operasional, besarnya untuk mengcover

perbaikan defect non struktur, dan operasional sebelum okupansi belum

mencapai target.

• Testing Commissioning – ttd by developer

21

Pengertian Rumah Susun

Bangunan Gedung Bertingkat

23

24

Bagian dari Rumah Susun

Ruangan dalam bentuk geometrik

tiga dimensi tetapi tidak selalu

dibatasi oleh dinding

Dimiliki dan digunakan secara

terpisah oleh subjek hukum

Mempunyai sarana penghubung

ke jalan umum

Istilah-IstilahSatuan Rumah Susun (Sarusun)

Batas Atas

Permukaan Atas

dari langit-langit

Batas Dinding

Permukaan

Dinding bagian

Dalam (di luar cat)

Batas Bawah

Permukaan Atas dari

lantai struktur/beton

25

26

27

Dokumen dan gambar

Menunjukkan batas-batas Satuan

Rumah Susun, Bagian Bersama,

Benda Bersama dan Tanah Bersama

Nilai Perbandingan Proporsional

masing-masing Satuan Rumah

Susun tersebut

Istilah-Istilah

Pertelaan

Angka dalam persentase

Menunjukkan perbandingan antara Sarusun

terhadap hak & kewajiban atas Bagian

Bersama, Benda Bersama dan Tanah Bersama.

Dihitung berdasarkan luas atau nilai Sarusun

yang bersangkutan terhadap jumlah luas atau

nilai seluruh Sarusun.

Nilai Perbandingan Proporsional

28

Akta/Dokumen Legal

Bukti terjadinya pemisahan Rumah

Susun

Menjadi Sarusun, Bagian Bersama,

Benda Bersama dan Tanah Bersama

Mencantumkan NPP

Disahkan oleh Kepala Daerah

Istilah-Istilah (lanjutan)

Akta Pemisahan

Sertifikat Hak Milik Sarusun Akta/Dokumen Legal

Menyatakan kepemilikan subjek hukum

atas Sarusun.

Berisikan denah serta luas Sarusun,

besarnya NPP, dan denah serta luas Tanah

bersama

29

Latar Belakang :

Pada Rumah Susun, kepemilikan atas

Satuan Rumah Susun (Sarusun)

meliputi :

Hak Kepemilikan Perseorangan

Ruang di dalam Sarusun

Pengelolaannya ditangani oleh

pemilik /penghuni Sarusun

bersangkutan

Hak Kepemilikan Bersama

Benda bersama, Bagian bersama

dan Tanah Bersama

Pengelolaannya dilakukan bersama

Mengapa Perlu Perhimni ?

Penghuni Rumah Susun

tidak dapat

menghindarkan diri atau

kebutuhan untuk

menggunakan Bagian

bersama, Benda bersama

dan Tanah bersama.

30

Latar Belakang (lanjutan)

Perlu ada yang Bertanggung Jawab

atas pengelolaan Benda bersama,

Benda bersama dan Tanah bersama

Pemerintah RI melalui produk

perUndang-Undangan

Mengapa Perlu Perhimni ?(lanjutan)

Mewajibkan setiap rumah susun

membentuk Perhimpunan

Penghuni sebagai satu-satunya

wadah Pemilik dan Penghuni

Sarusun untuk pengelolaan Benda

Bersama, Bagian Bersama dan

Tanah Bersama.

Perhimpunan Penghuni diberi status

Badan Hukum Oleh Undang-Undang

No. 16/1985 juncto Peraturan

Pemerintah No. 4/1988

Status Perhimpunan Penghuni

Kapan Seharusnya Dibentuk Perhimni ? Dalam Peraturan Pemerintah tidak

dijelaskan dengan tegas

Hanya dinyatakan bahwa Pengembang

wajib membantu membentuk Perhimni

dalam waktu secepatnya

Dalam kenyataannya, banyak Perhimni

baru dibentuk setelah rumah susun

tersebut dihuni beberapa tahun

Struktur Organisasi

Perhimpunan Penghuni

Rapat Umum Anggota Perhimni

Pengurus Perhimni

Badan Pengelola Rumah Susun

33

PROSES PEMBENTUKAN PERHIMNI

RUMAH

SUSUN

DIHUNI

Menyusun &

Mengajukan AD/ART

Badan Pengelola di :

Bentuk / Tunjuk

Susunan Pengurus

Ketua, Sekretaris,

Bendahara,

Pengawas Pengelola

Wajib Bentuk Perhimni

Dengan Akta

DIBENTUK

Struktur Organisasi

Personil, Peralatan

DITUNJUK

Badan Hukum Profesional

Disahkan

Kepala

Daerah

Disahkan Dalam

Rapat Umum

Dinas

Perumahan

Perhimni

BerbadanHukum

34

Tugas Pokok Perhimni

Perhimni

AD/ART

Mengesahkan AD/ART

Membina para penghuni ke

arah kesadaran hidup

bersama, selaras & Seimbang

Mengawasi

pelaksanaan

ketentuan dalam

AD/ART

Menyelenggarakan

tugas-tugas

administrasi

penghunian

Menunjuk/membentuk dan

mengawasi Badan Pengelola

Menetapkan sanksi

terhadap pelanggaran yang

ditetapkan dalam AD/ART

Menyelenggarakan

pembukuan dan admini-

nistrasi keuangan

35

Siapa Yang Berhak

Menjadi Anggota ?Memiliki Memakai

Menyewa

Memanfaatkan

Menyewa Beli

ANGGOTA PERHIMNI

Pasal 58 PP No. 4/1988

Penggunaan bukan oleh pemilik

harus dalam akta yang secara

tegas mencantumkan beralihnya

sebagaian atau seluruh hak dan

kewajiban penghuni beserta

kewajiban lainnya

36